初期的城市房產(chǎn),尤其是新開(kāi)盤(pán)的住宅樓,價(jià)格較低。隨著經(jīng)濟(jì)水平提高,城市規(guī)模擴(kuò)大,區(qū)位條件改善,購(gòu)房者增多,樓價(jià)逐漸提高。房產(chǎn)投資炒作者在價(jià)格較低時(shí)買(mǎi)入,價(jià)格升高后賣(mài)出,賺取差價(jià)。與股市一樣,投資房地產(chǎn)既有收益,也有風(fēng)險(xiǎn)。以下從高中地理的高度和視角對(duì)房產(chǎn)投資進(jìn)行剖析。
一、房產(chǎn)投資與城市化
1.城市化進(jìn)程為房產(chǎn)投資提供了利潤(rùn)空間 城市發(fā)展過(guò)程中,產(chǎn)業(yè)數(shù)量增多,規(guī)模擴(kuò)大,服務(wù)功能增多增強(qiáng),占用了越來(lái)越多的土地和勞動(dòng)人口,鄉(xiāng)村地區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)樾鲁菂^(qū),農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)用地,土地利用方式的變化使地價(jià)上漲;老城區(qū)位置更加優(yōu)越,交通和基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善,客流量增大,產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈,地價(jià)抬高。土地上的樓房因分?jǐn)偭送恋睾蛥^(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用而漲價(jià)。近年來(lái),我國(guó)許多地區(qū)城市化追趕工業(yè)化,城市化進(jìn)程加快,進(jìn)一步推高了地價(jià)和房?jī)r(jià)。
2.城市化速度的變化,為房產(chǎn)投資確定了期限 中國(guó)社科院公布的《中國(guó)城市藍(lán)皮書(shū)》顯示,從2000年到 2009年,中國(guó)城鎮(zhèn)化率從3 62%,提高到466%,城鎮(zhèn)人口達(dá)到62億。20 1 0年6月2日,中國(guó)國(guó)家環(huán)境保護(hù)局副局長(zhǎng)王玉慶在國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō):中國(guó)城市化水平不斷提高,進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。按照世界城市化進(jìn)程的s形曲線(xiàn)(見(jiàn)各版本教材城市化一章),城市化水平介于30%-70%為加速階段,表現(xiàn)為人口和產(chǎn)業(yè)向城市迅速聚集,城市化推進(jìn)很快。這段時(shí)間房?jī)r(jià)飛漲,是房產(chǎn)投資的黃金時(shí)期。房產(chǎn)投資的期限在哪里? 城市化水平超過(guò)70%為后期階段,城市化水平比較高,城市人口增長(zhǎng)趨緩甚至停滯。可見(jiàn),投資者必須在進(jìn)入后期階段之前成功拋售。聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事務(wù)部在2004年出版的《世界城市化展望》中對(duì)中國(guó)未來(lái)城鎮(zhèn)人口的預(yù)測(cè)是--2020年中國(guó)總?cè)丝陬A(yù)計(jì)將達(dá)到l 43億人,其中766億人為城鎮(zhèn)人口,664 億為鄉(xiāng)村人口,城市化水平將達(dá)到5 36%。加州州立大學(xué)(長(zhǎng)堤)商學(xué)院終身教授孫滌預(yù)計(jì),到2025年,將有三分之二的中國(guó)人口居住在城市里。亞洲開(kāi)發(fā)銀行主任經(jīng)濟(jì)學(xué)家萬(wàn)廣華預(yù)測(cè),我國(guó)城市化率在2030年之前將達(dá)到80%。中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞指出:中國(guó)城市化率應(yīng)該在百分之七十五至八十,才能適應(yīng)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展和優(yōu)化人口布局的需要。從以上城市化預(yù)測(cè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要看,我國(guó)大多數(shù)地區(qū)城市房產(chǎn)增值的趨勢(shì)15年內(nèi)不會(huì)改變,房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)不大。
3.城市化問(wèn)題和城市郊區(qū)化,給房產(chǎn)投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn) 當(dāng)前,我國(guó)房產(chǎn)投資以新建住宅樓為主,如果未能在三五年內(nèi)售出,可能面臨一系列城市問(wèn)題。隨著住宅區(qū)的成熟和老化,區(qū)內(nèi)道路和水電暖設(shè)施老化,壞損率增加,建筑及裝修的材料、風(fēng)格落后于時(shí)尚,小區(qū)附近道路擁堵加劇,市政建設(shè)和改造緩慢,社會(huì)秩序死角暴露。臟亂差抹黑了住宅區(qū)的亮點(diǎn),降低了吸引力,升值空間縮小,房產(chǎn)出售困難。 中心城區(qū)附近的房產(chǎn),面臨郊區(qū)化的危險(xiǎn)。城市化過(guò)程中,中心區(qū)環(huán)境污染、交通擁擠、住房緊張等城市病不可避免地加重,再加上交通、通訊的長(zhǎng)足發(fā)展,催生了城市郊區(qū)化現(xiàn)象。例如,2005年,按常住人口計(jì)算,成都的城鎮(zhèn)化率達(dá)到497%。同時(shí),成都中心城區(qū)(二環(huán)以?xún)?nèi))人口密度超過(guò)2萬(wàn)人/平方千米,是全市人口平均密度的25倍,城市發(fā)展與人口、土地、環(huán)境的矛盾突顯。成都市積極面向周邊地區(qū)進(jìn)行功能分解、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口分流,推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化。城鄉(xiāng)結(jié)合地段甚至遠(yuǎn)郊的大樓盤(pán),如雙流萬(wàn)安鎮(zhèn)的麓山國(guó)際社區(qū)、溫江萬(wàn)春鎮(zhèn)的芙蓉古鎮(zhèn),吸引了大量來(lái)自成都中心地段的人口遷人。若所投資的房產(chǎn)不幸位于遷出人口集中區(qū),則升值空間狹小。
二、房產(chǎn)投資與城市結(jié)構(gòu)、形態(tài)和級(jí)別
城市空間結(jié)構(gòu)和地域形態(tài)的演化及規(guī)劃,指引投資方向。住宅區(qū)從混雜布局中獨(dú)立出來(lái),高級(jí)住宅區(qū)與低級(jí)住宅區(qū)的分化、宜居條件優(yōu)越的住宅區(qū)擴(kuò)張等過(guò)程,無(wú)論是自然演化,還是政府規(guī)劃,均創(chuàng)造了房產(chǎn)升值空間。鄰近的商業(yè)區(qū)或工業(yè)區(qū)的擴(kuò)展,會(huì)有效拉動(dòng)樓房升值。不過(guò),其噪音和大氣污染也拖著房?jī)r(jià)的后腿。文教區(qū)、高新技術(shù)工業(yè)區(qū)以良好的環(huán)境條件和文化氛圍提升附近住宅區(qū)的品位和價(jià)格。城市形態(tài)增長(zhǎng)趨勢(shì)指向的地段,土地和樓房增值空間遠(yuǎn)大于冷凍地段。所以房產(chǎn)投資者應(yīng)當(dāng)掌握并預(yù)測(cè)城市空間結(jié)構(gòu)和形態(tài)的宏觀變化。 城市體系中城市級(jí)別的差異,決定了投資周期和利潤(rùn)空間。2010年,限購(gòu)令先從一線(xiàn)城市開(kāi)始,后向二線(xiàn)城市鋪開(kāi),反映了房產(chǎn)投資者對(duì)不同級(jí)別城市的熱衷程度不同,證明了房產(chǎn)升值的規(guī)律:短期內(nèi),級(jí)別較高的城市樓房升值快,級(jí)別較低的升值慢。城市體系中級(jí)別較低的城市,也有加速發(fā)展的過(guò)程,但需要較長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)間。投資低級(jí)別城市的房產(chǎn),應(yīng)當(dāng)或者薄利早售回籠資金,或者放長(zhǎng)線(xiàn),釣大魚(yú)。而后者又要承擔(dān)樓房和小區(qū)老化的風(fēng)險(xiǎn)。三、房產(chǎn)投資與人口增長(zhǎng)
1.農(nóng)村向城市的持續(xù)人口遷移,是投資獲利的保障 持續(xù)的人口遷入,使住房緊張,房?jī)r(jià)飆升。正是這批遷入人口向房產(chǎn)投資者提交了利潤(rùn)。總的來(lái)看,幾乎所有城市遷入人口遠(yuǎn)大于遷出人口,樓市依舊堅(jiān)挺。在現(xiàn)有戶(hù)籍制度下,進(jìn)城人口以青年為主,收入?yún)⒉畈积R,中低收人者居多。部分沒(méi)有積蓄又沒(méi)有啃老傾向的,不得不邁入租賃市場(chǎng),為房產(chǎn)投資者提供了另_類(lèi)利潤(rùn)空間。他們也是潛在的房產(chǎn)轉(zhuǎn)入市場(chǎng),是房產(chǎn)升值后的銷(xiāo)售對(duì)象。
2.城市人口自然增長(zhǎng),是投資獲利的輔助力量 城市人口自然增長(zhǎng)率較低,但大城市新增人口的絕對(duì)數(shù)較多,對(duì)房?jī)r(jià)上升推動(dòng)較大。一方面,城市收人水平較高,購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng),為樓房提供了市場(chǎng)。另一方面,有些家長(zhǎng)會(huì)早早地為下一代進(jìn)行樓房?jī)?chǔ)備,在近幾年內(nèi)推高了樓價(jià)。近幾年,他們是房產(chǎn)投資的參與者、競(jìng)爭(zhēng)者,將來(lái)的他們是二手房的買(mǎi)人者。 人口自然增長(zhǎng)率為負(fù)值時(shí),對(duì)房產(chǎn)升值的推動(dòng)作用終止。若投資者將房產(chǎn)把持到城市人口甚至全國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)時(shí),很可能血本無(wú)歸。那時(shí),不是所有年齡組人口均勻減少,而是先從對(duì)房?jī)r(jià)有較大推動(dòng)作用的年輕年齡組開(kāi)始。人口減少一旦開(kāi)始,將持續(xù)幾十年甚至更久,無(wú)法馬上逆轉(zhuǎn)。中國(guó)人民大學(xué)人口與發(fā)展研究中心教授顧寶昌預(yù)測(cè),本世紀(jì)30年代初,中國(guó)人口將達(dá)到零增長(zhǎng),此后將進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)階段。屆時(shí),拋售房產(chǎn)可能異常艱難
3.進(jìn)城務(wù)工、經(jīng)商、求學(xué)等流動(dòng)人口,是房產(chǎn)出租和保值的依靠 流動(dòng)人口的一部分,有能力購(gòu)置房產(chǎn),對(duì)升值具有推動(dòng)作用。大部分流動(dòng)人口,尤其是農(nóng)民工,是租賃房屋的主力之一,提交的租金是房產(chǎn)收益,有力地鼓舞了投資者持有房產(chǎn)的熱情。
4.人口年齡結(jié)構(gòu)的變化限定了房產(chǎn)投資的贏利高峰 房產(chǎn)的最終消費(fèi)市場(chǎng)主要是婚育年齡段人口。20 1 3年開(kāi)始,20歲~24歲年齡組的人口規(guī)模將開(kāi)始持久性大幅度下降。2023年,達(dá)到這個(gè)年齡組的人口規(guī)模比20 1 3年時(shí)減少 25%以上。而這個(gè)年齡組正是新建樓房的主要銷(xiāo)售對(duì)象或后備市場(chǎng)。從這個(gè)角度看,2013年之前是贏利的最佳時(shí)期。全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室常務(wù)副主任李本公說(shuō),目前,中國(guó)60 歲以上老年人口已達(dá)143億,占總?cè)丝诘?1%,2020年將占17.2%,2050年將占3 1%。在人口負(fù)增長(zhǎng)之前,生活水平和醫(yī)療衛(wèi)生條件保證了低死亡率,這決定了婚嫁年齡段人口獲得住房的主要途徑不是繼承舊樓,而是購(gòu)買(mǎi)新建樓房。這在短期內(nèi)助推了房產(chǎn)升值。當(dāng)老齡人口迅速減少時(shí),大量住宅區(qū)人去樓空,有價(jià)無(wú)市將成為房產(chǎn)市場(chǎng)的鮮明特點(diǎn),它宣告了房產(chǎn)投資的末日。 目前,房產(chǎn)投資者以30歲-50歲的工薪階層和轉(zhuǎn)行股民為主。對(duì)利潤(rùn)空間和風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和承受能力不同,決定了其持有時(shí)間從數(shù)月到數(shù)十年不等。大多數(shù)人計(jì)劃于房?jī)r(jià)趨于漲停時(shí)售出,持有時(shí)間為1年~5年。少數(shù)人,尤其是30多~40歲年齡組的,會(huì)等到子女婚嫁時(shí)再做決定,持有時(shí)間較長(zhǎng)。
四、房產(chǎn)投資與其他高中地理元素
1.區(qū)域地理與房產(chǎn)投資 縱向看,區(qū)域發(fā)展的初期階段和轉(zhuǎn)型階段,如西部和東北的部分城市,房產(chǎn)投資短期回報(bào)率低;成長(zhǎng)階段和再生階段,如環(huán)渤海地區(qū),房產(chǎn)增值快,利潤(rùn)高,適宜投資。橫向看,我國(guó)東西差異較大。東部地區(qū)基礎(chǔ)條件好,經(jīng)濟(jì)發(fā)展快,房產(chǎn)投資見(jiàn)效快;西部地區(qū),自然條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件不如東部,投資潛力大,周期長(zhǎng)。
2.交通與房產(chǎn)投資 從交通線(xiàn)看,鐵路、公路、航道密集的城市,尤其是高速公路和高速鐵路經(jīng)過(guò)的城市,房產(chǎn)升值明顯。一所城市,城市主干道交會(huì)處及末端,升值空間大。從交通點(diǎn)看,火車(chē)站、港口、高速路出口、地鐵站點(diǎn)和公交站點(diǎn)密集的地段,升值空間大。
3.工業(yè)與房產(chǎn)投資 以重工業(yè)為主的城市,環(huán)境污染嚴(yán)重,房產(chǎn)升值空間小,如一些礦業(yè)城市。以高新技術(shù)工業(yè)為主或主要發(fā)展方向的城市,房產(chǎn)升值空間大。產(chǎn)業(yè)升級(jí)順利的城市,房產(chǎn)升值空間大,產(chǎn)業(yè)升級(jí)困難的城市,升值空問(wèn)小。
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